房产销售实战指南之购房手续办理和特殊情况处理

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一、办理购房手续


(一)办理认购手续


业主交定金后,与代理商或发展商签订认购书。

1、个人提供身份证;

2、公司提供营业执照复印件,还须在认购书上盖公章。


(二)办理合同手续


交首期楼款后与发展商签订买卖合同。

1、楼款收据:

2、代理费收据:

3、身份证。


(三)办理按揭手续    


交清首期楼款与发展商签订买卖合同。

1、填好按揭申请表,并连同按揭合同交银行审批:

2、银行审批后,到公证处办理按揭合同公证:

3、公证后的合同送国土局办理楼花抵押登记:

4、业主交清所有办证费用后领取按揭合同,按指定日期向银行还贷款。

注:具体的按揭手续及程序以各楼盘的规定为推。



(四)办理公证手续(国内人士可免做公证)


1、提供合同、楼款收据、公证申请表及公证费:

2、个人还须提供身份证:

3、公司需营业执照副本、公章、法人代表证明书、法人代表身份证。如法人要委托他人代办,则要法人委托证明书、被委托人身份证:

4、办按揭的则须另签抵押合同,与买卖合同一起公证,并到国土局办楼花抵押登记。


(五)办理入伙手续


1、提供楼款收据、合同复印件:

2、到管理处领取钥匙;

3、提供银行存折、入住通知单、身份证复印件、交水电费押金、公共维修基金、有线电视开户费、煤气开户费等。


(六)办理房产证手续


到所在区属规划国土分局房地产产权登记科办理申领《房地产证》。

1、转移登记申请书(在产权登记科领取);

2、《商品房买卖合同》:

3、付清房款证明:

4、购房发票复印件:

5、身份证明:个人身份证复印件(单位购买的,应提交营业执照复印件或政府批文、法定代表人委托书、法人身份证复印件、委托人身份证复印件)。


备齐以上资料,填写好转移登记申请书,交收件室,领取回执。凭回执及本人身份证矿“同时交纳房价款0.05%(外加5元印花税票)及房价款的0.1‰的登记费后,即可领取《房地产证》。


二、销售特殊情况处理


1、催款:

按认购书约定,客户必须按期缴款,逾期房产公司有权按每日万分之五收滞纳金,超过五天房产公司有权没收定金,将房产另行出售。具体操作如下:

1 五天:发催款信

2 十五天:发罚息通知书

3 三十天:发收房通知书


2、变更付款方式:

A 前提:签订合同前

2 关键:认购时间的长短与折扣的关系

3 操作:无论何种变更均需重签认购书(原认购书收回作废存档),并由经理签名认可。


如:按揭———次性付款:客户必须己按认购书约定如期交纳首期款,在一次性付款规定的付款期限内提出。一次性付款——按揭:给予按揭折扣。


3、换房:

1 关键:客户所换出的房在销售中是否有优势:

2 签订合同前:如果客户所定的房较所换的房屋易销售,则应给予更换;

3 签订合同后至房屋初始登记前(不包括办理按揭),如果存在:换出的房较为抢手:房产已升值,可按高价换房。换房手续须由业主提交申请,经理确认方可办理。



4、更名:

对外宣传,不予更名。

操作:客户提交申请及相关证明文件,经理审批。


以下凡种情况更名建议处理方法:

1 签订买卖合同前:直系亲属(包括能提供亲属证明)给予更名;若为朋友关系或买房代理人等情况,视具体情况而定。


2 签订买卖合同至国土局备案前:仅给直系亲属更名:若为其他情况给予更名,则收取0.05%更名费。


3 国土局备案至初始登记:直系亲属收取005%更名费;其他关系收取01%费用。


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